长沙市人民政府关于《加快发展公共租赁住房的工作意见》

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  长沙市人民政府关于《加快发展公共租赁住房的工作意见》

  长政发〔2011〕16号

  各区、县(市)人民政府,市直机关各单位:

  为进一步建立健全住房保障体系,加快发展公共租赁住房,根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)及住房和城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)精神,结合实际,现就本市发展公共租赁住房提出如下工作意见。

  一、指导思想

  全面贯彻党的十七大和十七届五中全会精神,深入贯彻落实科学发展观,按照全面建设小康社会和构建“两型”社会的目标要求,进一步盘活资源,培育住房租赁市场,引导居民合理住房消费,完善住房供应体系,促进人才创业发展和劳动力有序流动,着力保障和改善民生,扩大公共服务,完善社会管理,促进社会和谐发展,把推进旧城改造与发展公共租赁住房有机结合起来,加大政策支持力度,积极稳妥地推进公共租赁住房建设,实现住有所居。

  二、总体目标

  把发展公共租赁住房与保障和改善民生、促进城市发展、提升城市综合竞争力、构建和谐社会结合起来,以有效缓解城市中等偏下收入家庭、新就业大学生及外来务工人员的阶段性居住困难为目标,以高新区、经开区、长沙国家生物产业基地、各区的产业园区等区域根据需要建设公共租赁住房为重点,加快推进全市公共租赁住房建设,进一步完善住房保障体系。

  三、基本原则

  (一)房源筹集坚持新建与盘活相结合。各区政府按照“统筹规划,各负其责”的要求,负责组织筹建公共租赁住房,满足各自行政区域内对公共租赁住房的需要。公共租赁住房以盘活存量住房为主,统筹多方资源,实行筹建模式多样化。

  (二)资金投入坚持政府与社会相结合。在政府加大对公共租赁住房专项投入的同时,要通过土地、财税、补贴、贴息等支持措施,引导、支持各类用人单位通过建设、租赁员工公寓或发放租房补贴等有效措施解决本单位职工的居住问题,并大力吸引社会资本投资、建设和运营公共租赁住房。

  (三)保障方式坚持实物与补贴相结合。公共租赁住房保障按照“政府引导、市场运作”的要求,采取实物配租与租金补贴相结合的方式,满足公共租赁住房保障对象对住房不同层次需求。开发区、工业园区的公共租赁住房保障方式以实物配租为主,其他区域还可以通过实施公共租赁住房租金补贴的方式予以保障。

  (四)租金补贴坚持财政与用人单位相结合。公共租赁住房租金补贴实行政府补贴和单位补贴相结合,以单位补贴为主。政府租金补贴资金要纳入各级财政年度预算,分年度、按计划实施和发放。用人单位可根据实际情况自行确定租金补贴标准,并定期向职工发放。

  (五)规划布局坚持集中与分散相结合。新建公共租赁住房项目应符合城市社会经济发展规划、土地利用规划和城市总体规划,结合棚户区和城中村改造,采取大分散、小集中的方式布局,开发区、工业园区以相对集中建设为主,其他区域以配建为主。

  四、房源筹集

  (一)培育专业机构。各区政府和高新区、经开区要组织和扶持1-2个从事公共租赁住房投资和运营管理的专业机构(以下简称“运营机构”),承担公共租赁住房融资、开发、筹集、运营和管理,并引导各类投资主体积极参与公共租赁住房的投资和运营。运营机构应按公司法有关规定组建,具有法人资格,采取市场机制进行运作,以保本微利为营运目标,着重体现公共服务的功能。

  (二)实行资格核准机制。拟投资和运营公共租赁住房的专业机构,需向所在地的区政府提出申请,经市住房保障部门审核,报市政府批准同意后,才能按本意见的规定享受公共租赁住房的建设和运营税费减免、政府补贴等优惠。

  (三)多渠道筹集房源。公共租赁住房可以通过回租、新建、配建、改建、收购、合建、其他住房按规定转换等多种方式取得。

  1、回租主要是由专业运营机构按照“政府主导、市场运作”的原则,通过市场长期租赁包括安置房、保障房、自建房、商品房在内的闲置住房作为公共租赁住房。由运营机构通过协议的形式与产权人或产权人委托的代理人就租赁期限、租金标准、租后管理等事项进行约定和规范,按照集中回租、完善配套、健全功能、规范管理的方式进行改造,再按政府规定的租金标准向符合公共租赁住房条件的保障对象实施配租,政府按标准对运营机构予以补贴。对集中回租的公共租赁住房实行“四统一”,即统一市场监管、统一租赁标准、统一物业管理、统一财政补贴。对按市政府第60号令和市政府第103号令组织建设和待建的村(居)民安置保障性住房,要采取政府引导、村(居)民自愿、村集体组织、专业机构营运、财政予以补贴的方式,积极鼓励和扶持村(居)民将空闲的安置保障性住房转化为公共租赁住房。已建、在建的村(居)民安置保障性住房,可以鼓励村(居)民相对集中腾空闲置房源,委托村集体组织统一完善配套、健全功能后转化为公共租赁住房;待建的村(居)民安置保障性住房,可以引导村(居)民选择住、租分离的方式,委托村集体组织按相关要求,先期对多余房源进行统一规划、设计和建设,从而直接转化为公共租赁住房。

  2、新建主要有开发区、工业园区集中建设,用人单位利用自有土地自建,政府供地引资筹建,以及在其他项目中配建等四种主要方式。开发区、工业园区集中建设,应按照集约用地的原则,采取集中选址、园区供地、统一规划、政府支持的方式,引导公租房专业运营机构和用工单位等各类投资主体建设公共租赁住房。常年用工人数在500人以上的大、中型用人单位可以利用自有土地的15%进行自建。自建必须在符合土地利用规划、城市总体规划的前提下,报市政府及有关部门依法审批同意。政府供地引资筹建,主要是通过“建设-运营-转让”等方式,采取政府供地、公开招标、确定回报、限期经营、差额补助、到期回收的方式筹建公共租赁住房。在其他项目中配建,主要是各区政府根据需要,在城市和国有工矿棚户区改造、城中村改造、安置保障性住房、新增普通商品住房项目中,在立项或土地供应环节明确配建一定比例的公共租赁住房。

  (四)建设标准。新建公共租赁住房主要为成套小户型住宅或集体宿舍。新建成套住宅的建筑设计应符合国家以及省、市有关规定和技术标准,综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素,以一居室和二居室为主,并要合理确定套型比例和结构。一居室每套建筑面积为30平方米左右,二居室每套建筑面积为50平方米左右,单套建筑面积不得超过60平方米。新建集体宿舍的建筑设计,应符合住房和城乡建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》及国家和省、市的有关建筑标准、规范和规定。新建公共租赁住房应满足国家和省、市建筑节能标准,有条件的宜统一建设太阳能热水系统。

  新建成套公共租赁住房的基本装修标准为:室内水泥地面,内墙面普通涂料,户内安装木质门,入户安装普通防盗门,电视、电话和宽带等网络到户,符合节能标准的普通窗户,普通卫生洁具,水、电、气三表出户,分户计量。公共租赁住房维修资金按有关规定缴纳。

  (五)产权归属。政府投资或采用“建设-运营-转让”方式建设的公共租赁住房及配套公共服务设施产权归住房保障部门所有。政府与其他机构合作建设的公共租赁住房,产权份额按投资比例确定,使用权、管理权及收益权由政府和合作机构协商确定。用人单位利用自有土地自筹资金建设的公共租赁住房按用地性质由用人单位拥有应有的产权。公共租赁住房项目建成后只办理新建房屋初始登记,不办理分户产权,并在房屋权属证书上注明“公共租赁住房”;属于共有的,注明共有人及共有份额。公共租赁住房的产权可依法转让,但不得转变用途、改变房屋性质,不得出售给个人及家庭。

  五、租赁管理

  (一)保障对象条件。实物配租的公共租赁住房分为定向配租和非定向配租两种形式,开发区、工业园区和用人单位筹集的公共租赁住房以定向配租为主。

  1、开发区、工业园区建设的公共租赁住房或通过改建、购买、租赁方式筹集的公共租赁住房,主要定向用于本开发区、工业园区单位职工,其认定标准由产权单位提出申请,报所在地的区住房保障部门备案,由产权单位安排符合标准的对象入住并办理相关手续。

  2、各用人单位利用自有土地建设的公共租赁住房或通过改建、购买、租赁方式筹集的公共租赁住房,主要定向用于本单位职工,其认定标准由用人单位提出申请,报所在地的区住房保障部门备案,由用人单位安排符合标准的对象入住并办理相关手续。

  3、非定向配租公共租赁住房,主要用于解决中等偏下收入的城市户籍家庭、新就业大学生和外来务工人员的居住问题。

  中等偏下收入的认定标准为:家庭人均可支配收入低于本市上年度城市人均可支配收入。

  城市户籍家庭(含夫妻双方及未成年子女,下同)是指家庭成员中至少有1人取得本市常住非农业户口5年以上,且在本市市区范围内无自有住房或家庭人均住房面积低于15平方米的家庭。

  新就业大学生是指具有大中专及以上学历、毕业不满5年、在本市就业并连续交纳社会保险一年以上,且本人及家庭在本市市区范围内无自有住房的人员。

  外来务工人员是指在本市有稳定职业并连续缴纳社会保险三年以上(含),且本人及家庭在本市市区范围内无自有住房的非本市户籍人员。

  (二)配租管理。公共租赁住房只租不售,实行有限期租赁。符合公共租赁住房供应条件的家庭或个人,只能选择政府提供的实物配租或租金补贴其中一种方式。选择实物配租的家庭或个人,只能配租一套公共租赁住房。公共租赁住房实物配租实行轮候供应制度。同时,已取得廉租住房和经济适用住房资格尚在轮候的家庭可优先配租,正享受廉租住房租赁补贴的家庭或个人,承租公共租赁住房后可继续享受廉租住房租赁补贴;对于孤老残疾、棚户区和城中村改造以及重点工程符合条件的被拆迁人可优先配租。

  (三)供应程序。公共租赁住房供应实行申请、审核、公示、登记和轮候制度。申请非定向配租公共租赁住房,有工作单位的个人,由单位统一报所在地的区住房保障部门审核,申请单位必须对其所出具的证明材料的真实性负责;无工作单位的个人,向户籍所在地的居委会提出申请,由居委会统一报区住房保障部门审核,居委会必须对其所出具证明材料的真实性负责。区住房保障部门审核符合规定条件的,由区住房保障部门予以公示,公示期限为7日。对经公示无异议或者异议不成立的,作为公共租赁住房保障对象报市住房保障部门审批。对审批合格的予以登记并发放公共租赁住房保障资格证明。区住房保障部门应对取得公共租赁住房保障资格的对象按住房困难程度、收入高低、申请顺序等因素排列轮候顺序。轮候到位的申请人凭公共租赁住房保障资格证明与公共租赁住房产权或管理单位以及所在地的区住房保障部门签订三方租赁合同。公共租赁住房租赁合同文本由市住房保障部门统一制订,租赁合同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、退出约定、违约责任等事项。

  开发区、工业园区和用人单位自建自用的公共租赁住房,分配方案由产权单位制定和实施,报所在区住房保障部门和市住房保障部门备案。

  (四)提交申请材料。除定向配租的公共租赁住房外,申请公共租赁住房的个人,须向区住房保障部门提交以下材料,并提交原件供查验:

  1、《长沙市公共租赁住房申请表》;

  2、身份证、户口簿或居住证复印件;

  3、婚姻证明复印件,以及户口或工作单位所在地民政部门出具的中等偏下收入证明;

  4、市住房行政管理部门出具的住房状况证明;

  5、其他需要提供的材料。

  (五)租金标准。公共租赁住房租金标准原则上不高于同地段同类型住房市场平均租金的70%,由市物价部门会同市住房保障部门制定不同地类最高限价,报市政府批准后向社会公布,并根据实际情况进行动态调整,原则上每两年向社会公布一次。产权单位可根据实际情况在政府最高限价以内自主确定租赁价格,报市物价部门和市住房保障部门核准后实施。

  (六)政府补贴。符合公共租赁住房政府补贴条件的保障对象,可以自行租赁普通住房,并同所在地的区住房保障部门和产权人签订由市住房保障部门统一印制的租赁合同。公共租赁住房政府租金补贴资金不直接支付给保障对象,由各区住房保障部门按照规定直接支付给住房出租方。公共租赁住房政府租金补贴对象的条件和标准,由市政府另行制定并公布。

  (七)租金支付。承租人应当按照合同约定合理使用住房,按时交纳房屋租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等费用,符合条件的可按规定申请提取公积金账户内的存储余额,用于支付房屋租金。用人单位可根据本单位的有关规定,向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴。用人单位集体安排承租的,应配合运营机构建立租金支付或租金汇集交付制度。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的,可以申请续租。公共租赁住房一次租赁期限最长三年,续租须在合同期满前三个月提出申请,经审核符合条件的,可以重新签订租赁合同。

  (八)退出管理。公共租赁住房承租人有下列情形之一的,出租人可解除租赁合同,收回公共租赁住房:

  1、采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的;

  2、转租、出借公共租赁住房的;

  3、改变公共租赁住房结构或使用性质的;

  4、承租人无正当理由连续空置6个月以上的;

  5、拖欠租金累计6个月以上的;

  6、享受了其他住房保障政策的(不含享受了廉租住房租赁补贴的);

  7、在公共租赁住房中从事违法活动的;

  8、不符合公共租赁条件的;

  9、其他违反租赁合同约定情况的。

  对承租人拖欠租金和其他费用的,可通报其所在单位,从工资收入中直接划扣。对承租人按合同约定应腾退住房而不腾退的,出租单位可要求用人单位协同督促腾退;对确有特殊困难的,可给予不超过三个月的过渡期;期满仍拒不腾退的,严格按合同约定履行,并采取在用人单位公告通报、纳入个人信用联合征信系统、5年内不得享受本市住房保障政策等措施,必要时可通过司法途径解决。

  (九)档案管理。各级政府、各有关部门和单位要建立健全公共租赁住房档案管理制度,做好纸质档案和电子档案收集、管理及利用工作,保证档案数据完整、准确,并根据申请人变动情况及时变更住房档案,实现档案动态管理。

  六、资金管理

  (一)资金筹集。公共租赁住房资金筹集,主要有以下渠道:

  1、中央、省公共租赁住房的专项补助资金;

  2、市、区财政年度预算安排的资金;

  3、银行或非银行金融机构贷款及住房公积金贷款;

  4、土地出让净收益安排的资金;

  5、公共租赁住房的租金收入;

  6、社会捐赠及其他渠道筹集用于公共租赁住房的建设资金。

  (二)资金使用管理。政府投资建设的公共租赁住房租金收入全额缴入非税收入账户,再由财政部门全部转入市安居工程资金专户,实行收支两条线管理。住房公积金支持保障性住房建设项目贷款按住房和城乡建设部等七部委有关规定执行。市财政部门会同市住房保障、审计、监察等部门制定专项资金使用管理办法,加强建设(筹集)资金拨付、使用、核算及各项管理费用监管。市住房保障部门每年依据当年租金标准、租金收缴情况及规定的支出范围,编制下一年度公共租赁住房收入和支出预算,报市财政部门批准实施。

  七、政策支持

  (一)土地供应。公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,实行计划单列、专地专供,予以重点保障。政府和开发区、工业园区等以财政投资方式新建公共租赁住房的,实行行政划拨方式供应土地。用人单位利用自有非住宅用途的土地新建公共租赁住房的,由城乡规划、国土资源部门依法依程序办理改变土地用途审批手续(工业企业利用自有工业用途的土地,建设公共租赁住房作为配套用房的,不需要办理土地改变用途的审批手续)。用人单位和其他社会机构投资建设公共租赁住房的,报经市人民政府批准,建设用地以协议出让、租赁或作价入股等方式有偿供应。

  (二)资金保障。积极探索通过设立公共租赁住房发展产业基金等方式,拓宽和加快公共租赁住房资金的筹集。政府和开发区、工业园区经批准组织新建的公共租赁住房项目,积极争取纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。社会机构参与政府或开发区、工业园区组织的定向配租公共租赁住房建设和运营的,市政府审定的租金回报标准高于政府制定的同类公共租赁住房最高限价的差额部分,由区政府或开发区、工业园区管委会在运营期内予以全额补差,所需资金列入同级财政预算安排。政府组织面向社会的非定向配租公共租赁住房的补差资金由市、区政府按7:3的比例分担。补差资金最高限额计算公式为(租金回报标准-政府同地类公共租赁住房最高限价)×市政府公布的届时人均住房保障面积标准×保障人数。

  (三)鼓励投资新建。鼓励各区政府和开发区、工业园区新建公共租赁住房,市政府实行以奖代补制度,具体办法根据中央和省相关政策另行制定。

  (四)完善配套政策。政府或开发区、工业园区投资建设的公共租赁住房项目,资金缺口较大的,按“一事一议”原则报市政府批准后,可适当增加商业用房的比例。公共租赁住房项目的水、电、燃气等设施的建设和收费标准按照居住类房屋标准执行,实际使用量按照居民生活用水、用电、用气标准计价。结合实有人口管理要求,相关部门应对公共租赁住房承租人的户籍管理、就学和就医等问题制定相关的配套政策。公共租赁住房集中连片达到一定规模的地域,确保开通公交路线。

  (五)税费优惠政策。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,按财政部国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕88号)的有关规定执行。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费、政府性基金和服务性收费的减免,按照经济适用住房的相关政策执行。

  八、责任要求

  (一)加强组织领导。市安居工程和棚户区改造工作领导小组负责组织领导和协调全市公共租赁住房建设管理工作,并建立工作考核机制。市政府各职能部门要各司其职、密切配合,积极为各公共租赁住房项目提供优质服务;要为项目审批开设绿色通道,做到特事特办,努力缩短办理时限,提高办事效率。

  (二)明确工作职责。各区政府和开发区、工业园区管委会为责任主体,负责完成本区域范围内公共租赁住房的建设(筹集)、分配和管理等工作,要把公共租赁住房的筹集纳入经济和社会年度发展计划,落实公共租赁住房建设项目,把资金安排纳入年度预算。

  改部门负责将全市公共租赁住房建设规划列入全市经济社会发展规划,按照基本建设程序做好项目的审批、监督管理工作,按照申报计划争取中央和省专项建设资金。

  住房和城乡建设部门负责全市公共租赁住房保障对象家庭住房状况的认证,指导公共租赁住房项目基础配套设施建设。负责工程项目竣工、验收、备案和牵头组织项目联合验收,负责项目工程质量、安全的监督管理。

  公安部门负责全市公共租赁住房保障对象的居住证管理、家庭人口数的认证及房屋出租治安管理等工作。

  民政部门负责建立居民经济收入比对系统,科学评估、审核公共租赁住房申请人的家庭收入等工作。

  财政部门负责市本级公共租赁住房项目资金预算、筹集、拨付及资金监管等工作。

  人力资源和社会保障部门负责全市公共租赁住房保障对象的参保登记及社会保险管理等工作。

  国土资源部门负责全市公共租赁住房用地指标的落实和土地使用监督等工作。

  城乡规划部门负责全市公共租赁住房整体规划、布局选址及配套设施设计规划等工作。

  统计部门负责按照统计法律、法规的规定,牵头组织对全市住房保障对象及住房存量进行统计,并定期公布相关统计数据。

  物价部门负责全市公共租赁住房租金标准的制定和审核监督等工作。

  住房保障部门负责制定全市公共租赁住房发展规划、政策、操作细则和年度计划编制,以及公共租赁住房项目的规划、审批、建设和运营的监督管理等工作。

  税务部门负责落实全市公共租赁住房建设、租赁、运营等方面的税收优惠政策工作。

  住房公积金管理部门负责全市公共租赁住房建设公积金贷款的审批、核算及贷款资金使用监管等工作。

  其他有关部门按照各自职责分工,做好公共租赁住房管理相关工作。

  (三)建立问责机制。将各级政府及相关职能部门实施公共租赁住房保障工作纳入年度目标绩效考核管理,实行问责制。对涉及公共租赁住房建设管理工作的各级相关部门及其工作人员违反本实施方案规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害公共租赁住房申请人、承租人合法权益的,由其所在单位或者上级主管部门给予处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。对擅自改变公共租赁住房的使用性质和用途的单位,依法没收其违法所得,追缴其已享受的政策优惠等价款,并依法追究其单位和相关责任人的法律责任。

  九、附则

  长沙、浏阳、宁乡等三县(市)公共租赁住房参照本意见实施。

  本意见自2011年9月25日起实施。

  二○一一年八月二十五日


 

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